Immobilien als Kapitalanlage

Cashflow, Zinsen, Steuern

Immobilien als Kapitalanlage sorgen für planbaren Cashflow. Sie sind aus der Steuerperspektive interessant und lassen sich dazu auch mit Fremdkapital hebeln. Mein Vermögen stammt daher zu einem großen Teil aus Immobilien. Immobilien können aber alles andere als passiv sein und natürlich Risiken bergen. Nicht aber zwingend, wenn du in die richtigen Immobilien investierst. Immobilien sind nämlich mehr als Wohnimmobilien.

Immobilienfinanzierung: Zins, Tilgung und Eigenkapital

Der Kredit entscheidet, ob ein Objekt trägt. Hier steht, worauf es bei Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung und Anschlussfinanzierung ankommt.

Immobilien - Haus mit Garten in edler Optik

Immobilien für die langfristige Anlage und regelmäßigen Cashflow

Das Haus, in dem ich wohne, hat eine andere Aufgabe als die Einliegerwohnung darin, die Stellplätze oder die verpachteten Flächen. Bei einer Kapitalanlage zählt, was nach Zinsen, Kosten, Steuern und eigener Zeit übrig bleibt. Das ist der Cashflow, und er entscheidet, ob eine Immobilie trägt. Der Wert des Hauses ist schön. Bezahlen kann ich damit keine Rechnung.

Vermietung und Verpachtung: Einnahmen, Steuern, Praxis

Was von der Miete übrig bleibt, hängt an Steuern, Abschreibung und Umsatzsteuer. Hier stehen die Fragen aus der Praxis.

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Meine Erfahrungen mit Immobilien als Kapitalanlage und Vermögensbaustein

Ich wohne mit meiner Familie im eigenen Haus. Ein Eigenheim bedeutet für uns mehr als nur keine Miete zu zahlen. Es ist zuhause. Aber nicht nur, die Einliegerwohnung ist an Verwandte vermietet, auf dem Dach haben wir eine Photovoltaikanlage die monatlich für Cashflow sorgt. Aus einem unerschlossenen Grundstück habe ich nach mehreren eher unglücklichen Verpachtungen, mit dem Wissen aus Erfahrungen an der Börse, nun Stellplätze für Wohnwagen gemacht. Das Konzept läuft seit einigen Jahren sehr erfolgreich. Und die Erfahrungen und Entwicklungen haben mir weitere Immobilien-Anlageklassen gebracht. So sind Grundstücke, Gärten, Schrebergärten und Freizeitgrundstücke langfristig verpachtet. Mehr davon erfährst du auf der

"Mich-Seite"

Rechner für deine Immobilien als Kapitalanlage

Immobilienrendite-Rechner

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Was verändert sich?
AnnahmeCashflow pro MonatEigenkapitalrendite

Nettorendite = (Jahresmiete nach Leerstand minus Kosten) ÷ (Kaufpreis plus Nebenkosten plus Sanierung). Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr setzt Cashflow nach Kapitaldienst, Tilgung und Wertsteigerung ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital, vor Steuern. Steuerliche Effekte wie Abschreibung und Zinsabzug sind nicht enthalten. Orientierung, keine Anlageberatung. Die Steuer ist eine Überschlagsrechnung: Mieteinnahmen minus Kosten, Zinsen und AfA, multipliziert mit deinem Grenzsteuersatz. Sonderfälle wie Sonder-AfA oder Verlustverrechnungsgrenzen sind nicht abgebildet.

Baufinanzierungsrechner

Sondertilgungen

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Was verändert sich?
AnnahmeRateRestschuld nach BindungLaufzeitZinsen gesamt
Tilgungsplan pro Jahr
JahrZinsenTilgungSondertilgungRestschuld

Rate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12, auch nach der Zinsbindung gleich, dort gilt der Anschlusszins. Das Darlehen ist Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital. Grunderwerbsteuersätze Stand 2026, Makler und Notar sind Richtwerte und regional verschieden. Sondertilgungen am Jahresende. Der Effektivzins bezieht Gebühr oder Disagio, Sondertilgungen und die Restschuld am Ende der Zinsbindung ein. Unverbindliche Beispielrechnung, kein Angebot.

Kaufen oder Mieten: Rechner

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Was verändert sich?

Vorteil des Kaufens am Ende. Plus heißt: Kaufen liegt vorn, minus: Mieten.

Beide Wege geben jeden Monat dasselbe aus: Wer weniger zahlt, legt die Differenz an. Mieter starten mit dem gesamten Eigenkapital in der Geldanlage, Käufer stecken es in Kaufpreis und Nebenkosten (ist das Eigenkapital größer, kommt der Rest in die Anlage). Der Vermögenswert beim Kauf ist Immobilienwert minus Restschuld plus Anlage, beim Mieten nur die Anlage. Nach der Zinsbindung wird die Rate mit dem Anschlusszins und der Anfangstilgung auf die Restschuld neu berechnet. Verkaufskosten, Erbschaft, steuerliche Effekte der Eigennutzung und Schwankungen der Renditen sind nicht abgebildet. Unverbindliche Beispielrechnung.

Du willst es genauer wissen? Hilfreiche Rechner warten auf der Seite auf dich:

„Rechner & Tools“

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FAQ - Häufige Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage

Bei mir läuft beides, aus gutem Grund. Das Depot kostet kaum Zeit, lässt sich jederzeit verkaufen und wächst auch mit kleinen Raten. Eine Immobilie bindet viel Kapital, macht teilweise auch mehr Arbeit und hängt an einem Standort, bringt dafür laufende Einnahmen und lässt sich mit Kredit hebeln. Das ist ein Teil meiner Diversifikation. Wer nur die Rendite vergleicht, rechnet an der Hälfte vorbei: Aufwand, Kapitalbindung und Klumpenrisiko gehören dazu. Den Immobilienteil rechnet der Rechner oben durch, die Wertpapierseite findest du unter Investieren.

Mehr, als der Kaufpreis vermuten lässt. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eventuell Makler kommen obendrauf, und viele Banken wollen diese Nebenkosten aus eigener Tasche sehen. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Land selbst fest, 2026 von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein (ImmoScout24). Der Baufinanzierungsrechner oben bietet dazu das Bundesland an. Wie du das Eigenkapital zusammenbekommst, steht auf meiner Seite Geld sparen.

Für uns ist das Eigenheim mehr als gesparte Miete, trotzdem sollte die Rechnung stimmen. Der Rechner „Kaufen oder Mieten“ oben stellt den Kauf gegen Miete plus ETF und nennt die Wertsteigerung, die der Kauf mindestens braucht. Viele überschätzen die Wertsteigerung und manche unterschätzen die Instandhaltung. Nach spätestens 20 Jahren kommen die ersten größeren Renovierungen, Modernisierungen oder gar Sanierungen. das sollte beachtet werden. Viele denken jedoch, dass sie nur die Finanzierung vor sich haben und dann ein für alle Tage mit dem Kapitel fertig sind. Da gibt es auch mehr zu beachten. Einzelheiten findest du im Beitrag: "Eigenheim oder Miete" Wie der Vermögensaufbau insgesamt aussieht und welche Möglichkeiten es ierfür gibt, findest du auf meiner Seite Vermögen aufbauen.

Eine lange Bindung gibt Sicherheit, kostet aber meist einen Zinsaufschlag. Läuft sie aus, gilt der dann aktuelle Zins, und der Kredithebel wirkt in beide Richtungen: Er vergrößert Gewinne und Verluste. Wichtig zu wissen: Bei festem Zins kannst du nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist kündigen, unabhängig von der vereinbarten Bindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Im Baufinanzierungsrechner oben siehst du, wie sich ein höherer Anschlusszins auf die Rate auswirkt. Mehr zu Finanzierung und Reserven im Beitrag Immobilienfinanzierung.

Eine Sondertilgung ist eine sichere „Rendite“ in Höhe deines Kreditzinses, ein ETF eine unsichere mit mehr Spielraum nach oben. Wer ruhig schlafen will, tilgt. Wer Schwankungen aushält und stattdessen möglicherweise Rendite will, investiert. Ist sicherlich auch eine persönliche Frage und hat auch mit der Psychologie zu tun. Bei vermieteten Objekten spielen außerdem die Steuern mit: Schuldzinsen sind dort Werbungskosten, beim selbst genutzten Haus nicht. Im Baufinanzierungsrechner oben siehst du, wie viele Jahre eine Sondertilgung spart, die Steuerfragen stehen auf der Seite Steuern.

Bausparverträge hatte ich selbst. Hier bin ich aber mittlerweile sehr kritisch. Die Verbraucherzentrale NRW nennt neue Bausparverträge als Geldanlage unrentabel: Die Abschlussgebühr liegt bei 1 bis 1,6 % der Bausparsumme, das Guthaben bringt kaum Zinsen, und der beworbene Darlehenszins ist effektiv höher, weil du in der Sparphase auf Zinsen verzichtest. Dazu kann die Bausparkasse Verträge kündigen. Interessant wird es meist nur mit der Wohnungsbauprämie, die laut Schwäbisch Hall 10 % auf bis zu 700 € (Alleinstehende) bzw. 1.400 € (Verheiratete) pro Jahr beträgt. Was bei meinen Erfahrungen und meiner Rechnung herauskam, wird dich überraschen, nachzulesen im Beitrag Bausparvertrag. Den Bausparrechner und viele andere Rechner zu Immobilien und auch zum Vermögensaufbau findest du auf der Seite Rechner & Tools.

Oft ja, aber nicht automatisch. Nach der Lebenszeitverbeamtung gilt das Einkommen vielen Banken als sehr stabil, Interhyp nennt mögliche Zinsabschläge von etwa 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten. In Probezeit und Widerruf prüfen Banken aber schon auch genauer, möglich ist es trotzdem. Sei aber vorsichtig bei der Planung. Denn dieser vermeintliche Vorteil kann dazu führen, dass du dir doch mehr Haus leistet als du unbedingt solltest. Die Banken sehen dabei nur dein Gehalt, gesichert, bis an dein Lebensende. Mach dich aber deshalb nicht "zum Sklaven deines Eigenheims". Weitere Beamtenthemen findest du auf Öffentlicher Dienst.

In Bayern ist die „Verwaltung eigenen Vermögens“ genehmigungsfrei (Art. 82 Abs. 1 Nr. 3 BayBG), das Vermieten eigener Immobilien fällt in der Regel darunter. Der Dienstherr darf allerdings Auskunft über Art, Umfang und Einnahmen verlangen, wenn Anhaltspunkte für verletzte Dienstpflichten bestehen. Wird daraus ein größerer Betrieb, sieht es anders aus, dann besser vorher fragen. Andere Länder und der Bund haben eigene Regeln. Es sollte dort aber ähnlich geregelt sein. Weitere Themen für Beamtenthemen und den öffentlichen Dienst findest du auf Beamte & Öffentlicher Dienst.

Eine Nebentätigkeit braucht in Bayern vorher eine Genehmigung, die verweigert wird, wenn dienstliche Interessen darunter leiden könnten (Art. 81 BayBG). Genehmigungsfrei ist, was zusammen höchstens zehn Wochenstunden und 10.000 € im Kalenderjahr bringt, solange keine Dienstpflichten verletzt werden (Art. 82 BayBG). Wer das ignoriert, riskiert viel: Das VG Trier hat 2024 einen Polizisten mit großem Autohandel aus dem Dienst entfernt (beck-aktuell). Ideen für Nebenverdienste auf Nebenverdienst. Aber ich kenne einige Kollegen persönlich die sind nebenbei in der Immobilien-Branche als Makler oder Verwalter tätig. Und auch ich selbst liebäugle öfters mit dieser Tätigkeit im Bereich eines Nebenverdienstes. Dazu fehlt mir aktuell nur leider die Zeit, finde es jedoch sehr spannend.

Die Frage bezieht sich auf die Einkommensteuer. Mieten sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V). Versteuert wird der Überschuss aus Einnahmen minus Werbungskosten wie Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung und Gebäudeabschreibung (AfA). Die AfA beträgt in der Regel 2 % pro Jahr, bei Gebäuden bis Baujahr 1924 sind es 2,5 %, bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 3 %, immer nur auf das Gebäude (Lohnsteuer kompakt). Im Rechner „Immobilienrendite“ oben kannst du AfA und Steuersatz eintragen. Informationen zur Umsatzsteuer, die auch bei Immobilien zum Tragen kommen kann, gibt es im Beitrag zur Kleinunternehmerregelung. Weitere Steuerthemen findest du auch auf der Seite Steuern.

Bei mir ist die Einliegerwohnung an Verwandte vermietet, deshalb kenne ich die Stolperfallen. Die Vermietung an Verwandte hat Vorteile. Das Finanzamt erwartet jedoch einen Vertrag wie unter Fremden: schriftlich, pünktliche Zahlung, saubere Nebenkostenabrechnung. Ab 66 % der ortsüblichen Miete sind die Werbungskosten in der Regel voll also auch zu 100% abziehbar, zwischen 50 und 66 % nur mit positiver Totalüberschussprognose, darunter nur anteilig (Lohnsteuer kompakt). Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist ist nur der Gewinn auf den vermieteten Teil steuerpflichtig (Deubner).

Eine besondere Ausnahme bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien stellt die Stellplatzvermietung dar. Denn während die private Vermietung und Verpachtung von Immobilien grundsätzlich umsatzsteuerbefreit ist (§ 4 Nr. 12 Satz 1 UStG), ist die Vermietung von Flächen zum Abstellen von Fahrzeugen dafür grundsätzlich von der Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksvermietungen ausgenommen. Das regelt § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG. Es gibt aber auch dabei wieder Ausnahmen. Juristisch betrachtet also die Ausnahme, der Ausnahme, der Ausnahme. Die Finanzverwaltung erläutert das zudem ausführlich im Umsatzsteuer-Anwendungserlass. Weiteres dazu findest du auch im Beitrag zur Kleinunternehmerregelung.

Auf den ersten Blick wirken Miete und Pacht sehr ähnlich, doch rechtlich gibt es einen fundamentalen Unterschied: die sogenannte Fruchtziehung. Bei einem klassischen Mietvertrag nach § 535 BGB wird dem Mieter lediglich der reine Gebrauch einer Sache erlaubt, wie das Wohnen in einer Wohnung oder das Abstellen eines Autos. Ein Pachtvertrag gemäß § 581 BGB geht jedoch einen entscheidenden Schritt weiter. Er erlaubt dem Pächter, aus dem Objekt zusätzlich wirtschaftliche Erträge oder Sachwerte zu erwirtschaften und diese zu behalten. Typische Pachtobjekte sind daher voll ausgestattete Gaststätten, landwirtschaftliche Flächen oder Kleingärten, bei denen mit dem fremden Eigentum direkt Umsatz oder Ernte erzielt wird. Das nutze ich auch gezielt aus und ist ein Grund weshalb ich primär nicht in Wohnimmobilien investiere. Aus meiner Erfahrung hilft es, das Risiko auf viele kleine Verträge zu verteilen statt auf einen großen. Eine Grenze setzt das Bundeskleingartengesetz.

Ein Grundstück bringt Einnahmen durch Pacht oder Stellplätze (§ 21 EStG), braucht weder Heizung noch Handwerker, die laufenden Kosten wie Grundsteuer bleiben trotzdem. Eine Abschreibung gibt es selten, weil nur das Gebäude oder abnutzbare Immobilien wie Gartenhäuser oder bewegliche Sachen die überlassen wurden, z. B. einen Rasenmäher, Grill, abgeschrieben werden kann (§ 7 EStG). Wer mehrere Grundstücke kauft und wieder verkauft, sollte die Drei-Objekt-Grenze kennen: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert, dass das Finanzamt von gewerblichem Grundstückshandel ausgeht, mit Gewerbesteuer (Steuerschroeder). Stellplätze gehen übrigens nur auf Bauland, und das ist dafür meist zu teuer, Grün- und Landwirtschaftsflächen taugen eher zur Verpachtung.

Auf meinem Dach liegt seit 2012 eine Anlage, deren EEG-Vergütung noch bis 2032 läuft und garantierten Cashflow liefert. Die Einspeisevergütung gilt bzw. galt 20 volle Kalenderjahre ab dem Jahr der Inbetriebnahme, danach folgen Überschusseinspeisung oder Eigenverbrauch (EnergieMarie). Die Einnahmen sind mittlerweile einkommensteuerfrei, wenn die Anlage auf oder an einem Gebäude sitzt und die Grenzen eingehalten sind: 30 kWp beim Einfamilienhaus, 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit bei Mehrfamilien- und gemischt genutzten Häusern, höchstens 100 kWp pro Steuerpflichtigem (Bayerisches Landesamt für Steuern). Das war bis zum Jahr 2024 anders. Die Kosten für die Anschaffung und auch Austauschbei Defekten oder mit Handwerkern, sind dafür aber auch nicht mehr absetzbar.

Die Angaben auf dieser Seite zum Thema Immobilien als Kapitalanlage beruhen auf Grunderwerbsteuersätzen von ImmoScout24, der Bewertung von Bausparverträgen durch die Verbraucherzentrale NRW und der Wohnungsbauprämie laut Schwäbisch Hall. Für Beamte stützen sie sich auf Art. 81 und Art. 82 BayBG sowie Interhyp, für Steuern auf Lohnsteuer kompakt, Deubner, Steuerschroeder und das Bayerische Landesamt für Steuern. Gesetze: BGB § 489, BKleingG § 5. Stand: Oktober 2026, keine Beratung.