Bausparvertrag – Warum das Versprechen von Sicherheit oft mehr kostet als es lohnt

Ein Bausparvertrag verbindet Sparen und spätere Immobilienfinanzierung. Dafür zahlst du allerdings Gebühren und erhältst oft kaum Guthabenzinsen. Deshalb solltest du nicht nur auf den späteren Darlehenszins schauen.
Entscheidend ist die gesamte Rechnung über viele Jahre. Denn während dein Geld mitunter nur 0,1 oder 0,2 Prozent wächst, könnte es anderswo deutlich mehr Rendite erzielen. Genau diesen entgangenen Ertrag muss das günstige Bauspardarlehen später erst einmal ausgleichen.

Bausparvertrag: Wie funktioniert das Modell?

Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen. Zunächst sparst du einen Teil der vereinbarten Bausparsumme an. Danach kannst du das angesparte Guthaben zusammen mit dem Bauspardarlehen für eine Immobilie verwenden. Die Bausparsumme setzt sich damit aus deinem Guthaben und dem späteren Darlehen zusammen.

Allerdings kostet der Vertrag bereits beim Abschluss Geld. Die Abschlussgebühr beträgt je nach Tarif häufig 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Bei 100.000 Euro können dadurch bereits 1.600 Euro anfallen. Zusätzlich können weitere Kosten entstehen, wobei jährliche Kontogebühren in der Sparphase nach aktueller Rechtsprechung häufig unzulässig sind.

Zugleich verzinst die Bausparkasse dein Guthaben meist nur sehr niedrig. Aktuelle Tarife zeigen beispielsweise 0,1 bis 0,2 Prozent Guthabenzins. Dafür sichern sich Bausparer einen festen Darlehenszins für die spätere Finanzierung.

Genau hier liegt der Kern des Bausparmodells. Du akzeptierst eine schwache Verzinsung während der Sparphase. Im Gegenzug erhältst du Planungssicherheit für die spätere Finanzierung. Ob dieser Tausch sinnvoll ist, hängt deshalb stark von deinem konkreten Immobilienplan ab

Bausparvertrag: Was kostet die niedrige Verzinsung?

Die niedrige Verzinsung klingt zunächst harmlos. Schließlich geht es vielleicht nur um 0,2 Prozent pro Jahr. Über viele Jahre entsteht daraus jedoch ein erheblicher Unterschied. Noch stärker wirkt die Abschlussgebühr, weil sie sofort anfällt und dein Kapital belastet.

Nehmen wir deshalb einen Bausparvertrag über 100.000 Euro. Bei einer Abschlussgebühr von 1,6 Prozent zahlst du zunächst 1.600 Euro. Beträgt das notwendige Guthaben beispielsweise 50 Prozent der Bausparsumme, musst du 50.000 Euro ansparen. Bei 0,2 Prozent Guthabenzins wächst dieses Geld allerdings nur sehr langsam.

Bausparvertrag oder ETF: Wie groß ist der Unterschied?

Für einen fairen Vergleich müssen wir dieselben Einzahlungen betrachten. Deshalb ersetzen wir den Bausparvertrag nicht einfach durch eine einmalige ETF-Anlage. Stattdessen investieren wir die gleiche monatliche Sparrate. Auch die Abschlussgebühr berücksichtigen wir.

Als historische Vergleichsgröße eignet sich beispielsweise der MSCI World. Finanztip kommt für beliebige 15-Jahres-Zeiträume seit 1975 auf durchschnittlich 8,3 Prozent Rendite pro Jahr. Der schlechteste untersuchte 15-Jahres-Zeitraum lag allerdings nur bei 1,3 Prozent. Die Vergangenheit garantiert deshalb keine vergleichbare zukünftige Rendite.

Die folgende Tabelle zeigt den entscheidenden Punkt. Der Bausparvertrag soll nicht mit seiner Guthabenverzinsung überzeugen. Er muss seinen Vorteil später über das Darlehen erzeugen. Je länger die Sparphase dauert, desto höher werden allerdings die entgangenen Renditen.
Deshalb reicht es nicht, mit einem Darlehenszins von beispielsweise 2,0 oder 4,0 Prozent zu werben. Ein niedriger Darlehenszins klingt zwar attraktiv. Er muss aber den wirtschaftlichen Nachteil der vorherigen Sparphase tatsächlich ausgleichen.

Bausparvertrag: Wie teuer ist die Abschlussgebühr?

Die Abschlussgebühr wird häufig unterschätzt. Sie beträgt bei vielen Tarifen 1,0 bis 1,6 Prozent der gesamten Bausparsumme. Bei 100.000 Euro sind das bereits 1.000 bis 1.600 Euro. Diese Gebühr richtet sich also nicht nach deinem tatsächlichen Sparguthaben.

Das macht einen großen Unterschied. Du zahlst die Gebühr auf die gesamte Bausparsumme, obwohl du zunächst nur einen Teil davon ansparst. Bei unserem Beispiel musst du 50.000 Euro Guthaben bilden. Trotzdem kostet der Vertragsabschluss 1.600 Euro.

Außerdem entsteht durch die Gebühr ein zusätzlicher Renditenachteil. Hättest du die 1.600 Euro stattdessen investiert, würden sie über viele Jahre mitarbeiten. Bei 8,3 Prozent wären daraus nach 15 Jahren rechnerisch rund 5.100 Euro geworden. Damit beträgt der Unterschied gegenüber der ursprünglichen Gebühr bereits etwa 3.500 Euro.

Deshalb solltest du die Abschlussgebühr immer in die Renditerechnung einbeziehen. Eine Betrachtung allein des Guthabenzinses reicht nicht aus. Erst die Kombination aus Kosten, Sparrate, Laufzeit und Guthabenzins zeigt, was der Vertrag tatsächlich kostet

Wie hoch müssten dann die Bauzinsen steigen?

Jetzt zeigt sich, was die Zinssicherheit des Bausparvertrags tatsächlich wert ist. In unserem Beispiel beträgt die Bausparsumme 100.000 Euro. Dafür zahlst du 1.600 Euro Abschlussgebühr und erhältst während der Sparphase nur 0,2 Prozent Guthabenzins. Und das über oft viele Jahre indem dein Kapital durch die Differenz zur Inflation stark an Wert bzw. an Kaufkraft verliert.

Nach der Sparphase steht dir bei ausreichender Zuteilung ein Teil der Bausparsumme als Darlehen zur Verfügung. Der Bausparvertrag muss zuteilungsreif werden. Oft bewegen wir uns dabei bei ca. 50% der Bausparsumme die bis dahin eingezahlt werden musste. Das ist aber auch von mehreren Faktoren abhängig. Genau dieses Darlehen soll später ja den Vorteil bringen. Denn sein Zinssatz steht bereits heute fest.

Das Problem liegt in der Rechnung davor. Gegenüber unserer Vergleichsanlage entsteht über den Vertragsabschluss und dann auch über die Sparphase mit Niedrigzinsen ein erheblicher Renditenachteil. Dieser Nachteil verschwindet nicht einfach durch den günstigen Bausparzins. Er muss durch die später gesparten Darlehenszinsen wieder hereingeholt werden.

Der Darlehenszinssatz müsste praktisch utopische Werte erreichen

Nehmen wir deshalb weiterhin unsere 100.000 Euro Bausparsumme als Grundlage. Unter den bisherigen Annahmen müsste der spätere Vergleichszins für das Bankdarlehen ungefähr 17 Prozent erreichen, damit die Zinsersparnis den Nachteil aus der Sparphase ausgleicht. Und wir reden hier vom Ausgleich nicht von einem Vorteil.

Was ist also mit dem Versprechen der Anbieter? Das ist kein Vorteil des Bausparvertrags. Es zeigt vielmehr dessen Problem. Ein Zins von 17 Prozent wäre für eine normale Baufinanzierung extrem. Selbst während der historischen Hochzinsphase Anfang der 1980er Jahre lagen die durchschnittlichen Zinsen für erststellige Hypothekarkredite laut Bundesbank bei knapp 12 Prozent. Im September 1981 waren es 11,91 Prozent. Also weit weg vom Zinssatz der im Vergleich zur Sicherung steht.

Damit müsste der Immobilienmarkt ein Zinsniveau erreichen, das selbst die historischen Höchststände deutlich übertrifft. Erst dann würde die Zinssicherung in unserem Beispiel den Renditenachteil der Sparphase ausgleichen.

Das relativiert den oft beworbenen niedrigen Bausparzins erheblich. Ein Darlehenszins von beispielsweise 1,99 Prozent klingt zwar attraktiv. Entscheidend ist aber nicht der Abstand zu heutigen Bauzinsen. Entscheidend ist, was du vorher für diesen Zinsvorteil bezahlt hast und wo der Zinssatz für Baudarlehen zum Zeitpunkt der Zuteilungsreife tatsächlich liegt.

Die Rechnung zeigt deshalb etwas anderes als einen Vorteil: Du bezahlst heute für eine Zinssicherheit, deren wirtschaftlicher Nutzen erst bei einem extremen, historisch noch nie annähernd dagewesenen Anstieg der Bauzinsen groß genug wäre. Bei heutigen Bauzinsen von rund 4 Prozent ist dieser Break-even sehr weit entfernt.

Wichtig: Die 17 Prozent sind kein erwarteter Bauzins. Sie sind lediglich unser vereinfachter Break-even-Punkt. Er zeigt, wie hoch ein vergleichbares Bankdarlehen steigen müsste, damit die späteren Zinsersparnisse den Nachteil der vorherigen Sparphase ausgleichen.

Welche Förderungen machen den Bausparvertrag interessanter? Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag kann durch staatliche Förderung attraktiver werden. Besonders relevant sind die Wohnungsbauprämie und vermögenswirksame Leistungen. Beide Vorteile solltest du aber immer in die Gesamtrechnung einbeziehen.

Die Wohnungsbauprämie beträgt aktuell 10 Prozent. Gefördert werden eigene Einzahlungen bis 700 Euro jährlich. Damit sind maximal 70 Euro Prämie möglich. Für Ehepaare gilt ein gemeinsamer Höchstbetrag von 1.400 Euro. Die Einkommensgrenze liegt bei 35.000 Euro zu versteuerndem Einkommen. Bei Ehepaaren sind es 70.000 Euro.

Auch vermögenswirksame Leistungen können einen Bausparvertrag interessanter machen. Bei einer Anlage nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz beträgt die Arbeitnehmer-Sparzulage 9 Prozent auf bis zu 470 Euro jährlich. Dadurch sind maximal rund 43 Euro Förderung möglich. Für bestimmte Vermögensbeteiligungen sind dagegen 20 Prozent auf bis zu 400 Euro möglich.

Die Förderung ist damit ein echter Vorteil. Sie macht einen schlechten Vertrag aber nicht automatisch zu einem guten. Entscheidend bleibt, was nach Abschlussgebühr, Guthabenzins und späterem Darlehenszins tatsächlich übrig bleibt.

Welche Vorteile hat ein Bausparvertrag wirklich?

Die Vorteile eines neuen Bausparvertrags sind überschaubar. Einen echten finanziellen Vorteil können vor allem staatliche Förderungen bringen. Dazu gehören die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmer-Sparzulage.

Dazu kommt der fest vereinbarte Darlehenszins. Du kennst den Zinssatz bereits beim Vertragsabschluss. Steigen die Bauzinsen später stark, kann diese Garantie wertvoll werden. Unser Praxisbeispiel zeigt allerdings, wie hoch die Zinsen dafür steigen müssten.

Weitere Vorteile ergeben sich vor allem aus dem konkreten Verwendungszweck. Ein Bausparvertrag kann beispielsweise eine kleinere Modernisierung finanzieren. Auch eine spätere Anschlussfinanzierung kann dafür infrage kommen.

Mehr sollte man dem Modell aus meiner Sicht aber nicht zuschreiben. Die niedrige Guthabenverzinsung ist kein Vorteil. Die Abschlussgebühr ist kein Vorteil. Und ein günstiger Darlehenszins ist nur dann wirtschaftlich wertvoll, wenn du ihn später tatsächlich gegenüber einem deutlich teureren Marktdarlehen nutzen kannst.

Mein Fazit zum Bausparvertrag

Die Rechnung unseres Beispiels fällt deutlich aus. Du zahlst 1.600 Euro Abschlussgebühr und erhältst über Jahre nur 0,2 Prozent Guthabenzins. Gegenüber einer alternativen Anlage entsteht dadurch ein erheblicher finanzieller Nachteil. Der günstige Darlehenszins kann diesen Nachteil theoretisch ausgleichen. Dafür müssten die späteren Bauzinsen in unserem Beispiel jedoch auf rund 17 Prozent steigen. Ein solches Zinsniveau gab es selbst in historischen Hochzinsphasen nicht. Förderungen können die Rechnung verbessern. Sie ändern aber nichts am grundsätzlichen Problem des Modells.

Für mich ist deshalb ein neuer Bausparvertrag als Geldanlage kaum überzeugend. Bausparen verkauft damit vor allem eines: die Hoffnung auf einen später wertvollen Zinsvorteil. Ob dieser Vorteil jemals groß genug wird, um die Kosten der Sparphase auszugleichen, steht auf einem anderen Blatt.