Immobilien als Kapitalanlage

Cashflow, Zinsen, Steuern

Immobilien als Kapitalanlage bringen planbaren Cashflow, haben steuerlich ihren Reiz und lassen sich mit Fremdkapital hebeln. Mein Vermögen stammt daher zu einem großen Teil aus Immobilien. Passiv sind sie aber selten, und Risiken gibt es auch. Die lassen sich begrenzen, wenn du in die richtigen Immobilien investierst, und die sind mehr als Wohnimmobilien.

Immobilien - Haus mit Garten in edler Optik

Immobilien für die langfristige Anlage und regelmäßigen Cashflow

Ein selbst genutztes Haus hat eine andere Aufgabe als eine Immobilien als Kapitalanlage und eine vermietete Wohnung, ein Stellplatz oder eine verpachtete Fläche. Bei einer Kapitalanlage zählt, was nach Zinsen, Kosten, Steuern und eigener Zeit übrig bleibt. Das ist der Cashflow, und er entscheidet, ob eine Immobilie trägt. Der Wert einer Immobilie ist schön, bezahlen kannst du damit keine Rechnung.
Wer Vermögen aufbauen und auf dem Weg zur finanziellen Unabhängigkeit vorankommen will, braucht Einnahmen, die regelmäßig fließen. Genau das können Immobilien leisten, wenn Kauf, Finanzierung und Nutzung zusammenpassen.

Immobilienfinanzierung: Zins, Tilgung und Eigenkapital

Vermietung und Verpachtung: Einnahmen, Steuern, Praxis

Immobilien als Kapitalanlage

Ich wohne mit meiner Familie im eigenen Haus. Ein Eigenheim bedeutet für uns mehr, als keine Miete zu zahlen: Es ist unser Zuhause. Aber nicht nur. Die Einliegerwohnung ist an Verwandte vermietet, und auf dem Dach sorgt eine Photovoltaikanlage monatlich für Cashflow.
Aus einem unerschlossenen Grundstück habe ich nach mehreren eher unglücklichen Verpachtungen und mit dem Wissen aus meinen Erfahrungen an der Börse Stellplätze für Wohnwagen gemacht. Das Konzept läuft seit einigen Jahren sehr erfolgreich. Die Erfahrungen und Entwicklungen haben mir weitere Immobilien-Anlageklassen gebracht: Grundstücke, Gärten, Schrebergärten und Freizeitgrundstücke sind langfristig verpachtet. So kam ich zu Immobilien als Kapitalanlage. Mehr zu mir und meinem Weg findest du aber auch auf der
"Über-Mich-Seite"

Immobilien als Kapitalanlage

Immobilienrendite-Rechner

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Was verändert sich?
AnnahmeCashflow pro MonatEigenkapitalrendite

Nettorendite = (Jahresmiete nach Leerstand minus Kosten) ÷ (Kaufpreis plus Nebenkosten plus Sanierung). Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr setzt Cashflow nach Kapitaldienst, Tilgung und Wertsteigerung ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital, vor Steuern. Steuerliche Effekte wie Abschreibung und Zinsabzug sind nicht enthalten. Orientierung, keine Anlageberatung. Die Steuer ist eine Überschlagsrechnung: Mieteinnahmen minus Kosten, Zinsen und AfA, multipliziert mit deinem Grenzsteuersatz. Sonderfälle wie Sonder-AfA oder Verlustverrechnungsgrenzen sind nicht abgebildet.

Baufinanzierungsrechner

Sondertilgungen

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Was verändert sich?
AnnahmeRateRestschuld nach BindungLaufzeitZinsen gesamt
Tilgungsplan pro Jahr
JahrZinsenTilgungSondertilgungRestschuld

Rate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12, auch nach der Zinsbindung gleich, dort gilt der Anschlusszins. Das Darlehen ist Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital. Grunderwerbsteuersätze Stand 2026, Makler und Notar sind Richtwerte und regional verschieden. Sondertilgungen am Jahresende. Der Effektivzins bezieht Gebühr oder Disagio, Sondertilgungen und die Restschuld am Ende der Zinsbindung ein. Unverbindliche Beispielrechnung, kein Angebot.

Kaufen oder Mieten: Rechner

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Was verändert sich?

Vorteil des Kaufens am Ende. Plus heißt: Kaufen liegt vorn, minus: Mieten.

Beide Wege geben jeden Monat dasselbe aus: Wer weniger zahlt, legt die Differenz an. Mieter starten mit dem gesamten Eigenkapital in der Geldanlage, Käufer stecken es in Kaufpreis und Nebenkosten (ist das Eigenkapital größer, kommt der Rest in die Anlage). Der Vermögenswert beim Kauf ist Immobilienwert minus Restschuld plus Anlage, beim Mieten nur die Anlage. Nach der Zinsbindung wird die Rate mit dem Anschlusszins und der Anfangstilgung auf die Restschuld neu berechnet. Verkaufskosten, Erbschaft, steuerliche Effekte der Eigennutzung und Schwankungen der Renditen sind nicht abgebildet. Unverbindliche Beispielrechnung.

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Immobilien als Kapitalanlage

Hier findest du Antworten auf deine Fragen in Kategorien geordnet.

  1. Warum Immobilien als Kapitalanlage? Weil sie über Mieten und Pachten laufende Einnahmen bringen können und sich anders verhalten als Aktien. Der Kauf lässt sich mit Fremdkapital hebeln, und die Zinsen sowie die Abschreibung mindern die Steuer. Was nach Zinsen, Kosten, Steuern und eigener Zeit übrig bleibt, ist der Cashflow, und der entscheidet, ob eine Immobilien als Kapitalanlage trägt. Wie das in der Praxis aussieht, steht genauer in meinem Beitrag zum Immobilienkredit richtig planen.
  2. ETF oder Immobilie, was ist besser? Das ist keine Entweder-oder-Frage. Ein ETF ist günstig, breit gestreut und jederzeit verkäuflich, bringt aber keinen Hebel und schwankt mit dem Markt. Eine Immobilie bringt ziemlich planbar regelmäßig Mieten oder Pachtzahlungen, bindet aber viel Geld in einem Objekt und kostet Zeit. Zumindest wenn man von Wohnimmobilien ausgeht. Ich habe beides, weil sich Risiken und Aufwand ergänzen. Mehr zum Vergleich der Anlageklassen findest du auf meiner Seite zum Investieren.
  3. Sind Immobilien wirklich passives Einkommen? Selten, und es kommt drauf an. Mieter in einer Wohnung wollen schon auch gerne betreut werden, es gibt Reparaturen, Abrechnungen und Steuererklärungen. Passiv wird es erst mit Hausverwaltung oder sehr pflegeleichten Objekten, dann sinkt aber die Rendite. Anders sieht es aus wenn man in Grundstücke und Stellplätze investiert. Meine Erfahrungen mit auch mal etwas schwierigen Mietverhältnissen stehen im Beitrag Herausfordernde Mieter.
  4. Welche Immobilienarten gibt es außer Wohnungen? Mehr, als viele denken: Wohnungen und Häuser, aber auch Stellplätze, Garagen, Grundstücke, Gärten und Freizeitflächen, die du vermietest oder verpachtest. Sie sind oft günstiger im Einstieg und gleichzeitig auch weniger aufwendig. Dazu hast du das Risiko verteilt. Wie ich das mit Wohnwagen-Stellplätzen angegangen bin, steht im Beitrag Stellplatz-Erfahrungen.
  5. Wie rechne ich die Rendite einer Immobilie aus? Die Nettomietrendite ist die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten, geteilt durch den Gesamtpreis inklusive der Kaufnebenkosten. Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete) hilft dabei für den schnellen Vergleich. Beide ersetzen keine Cashflow-Rechnung mit Zins und Steuer, die du mit den Tools unter Rechner & Tools auch durchspielen kannst.
  6. Was ist wichtiger, Lage oder Preis? Die Lage, natürlich. Denn sie entscheidet über Vermietbarkeit und Wertentwicklung. Quasi ein Grundsatz bei Immobilien als Kapitalanlage. Ein günstiger Preis in schlechter Lage rächt sich bei Leerstand und Wiederverkauf. Prüf deshalb immer auch Nachfrage, Infrastruktur und Bevölkerungsentwicklung, bevor du rechnest.
  7. Wohnung, Haus oder Mehrfamilienhaus, was passt zum Einstieg? Eine Eigentumswohnung ist günstiger, bringt aber Hausgeld und Abhängigkeit von der Eigentümergemeinschaft. Ein Haus gibt mehr Freiheit, braucht aber mehr Kapital und Pflege. Ein Mehrfamilienhaus streut das Mieterrisiko, setzt aber Erfahrung und Eigenkapital voraus. Für den Einstieg lohnt es sich, klein zu starten und Erfahrung zu sammeln.
  8. Welche Risiken haben Immobilien als Kapitalanlage? Leerstand, Mietausfall, Reparaturstau, steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung und rechtliche Änderungen. Daneben das Risiko einen Mieter zu bekommen der massiven Schaden anrichtet. Dazu kommt das Klumpenrisiko: Ein Objekt hängt an einer Lage und einem Zustand. Deshalb gehört daneben ein breit gestreutes Depot, wie auf der Seite Vermögen aufbauen beschrieben.
  9. Was ist der Unterschied zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage? Das Eigenheim spart dir Miete und gibt Sicherheit, die Kapitalanlage soll Rendite bringen. Steuerlich und finanziell werden beide anders behandelt: Die Eigennutzung bringt keine abziehbaren Zinsen, die Kapitalanlage schon. Eine Orientierung gibt der Beitrag Eigenheim oder Miete.
  1. Wie viel Eigenkapital brauche ich? Mindestens die Kaufnebenkosten solltest du haben, besser wären jedoch 20 bis 30 % des Kaufpreises. Je weniger Eigenkapital, desto höher der Zins und desto knapper der Puffer. Wie sich das auf die Rate auswirkt, steht im Beitrag Immobilienkredit richtig planen.
  2. Welche Kaufnebenkosten fallen an? Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Zusammen sind es grob 10 bis 15 % des Kaufpreises, je nach Bundesland und Provision. Diese Kosten musst du in der Regel aus Eigenkapital zahlen, die Bank finanziert sie selten mit.
  3. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? Sie ist Ländersache. In Bayern sind es 3,5 %, andere Länder verlangen bis zu 6,5 %. Eine aktuelle Übersicht gibt der ImmoScout24-Vergleich. Bei der Planung zählt der Satz des Bundeslands, in dem das Objekt liegt, nicht dein Wohnort. Es gibt aber auch eine Ausnahme, da fallen gar keine Steuern an. In Deutschland fällt gemäß § 3 Nr. 1 GrEStG bundesweit erst ab einem Kaufpreis von über 2.500 Euro Grunderwerbsteuer an.
  4. Muss ich den Makler allein zahlen? Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher wird die Provision seit Dezember 2020 geteilt (§ 656c BGB). Bei anderen Objekten gelten andere Regeln. Lass dir die Provision vor dem Besichtigungstermin schriftlich nennen. Dazu stellt sich immer die Frage benötigst du einen Makler bei einer frei verfügbaren Immobilie.
  5. Wie viel Rücklage brauche ich für Instandhaltung? Als Faustregel plane jährlich einen Betrag in der Größenordnung von etwa 1 % des Kaufpreises ein, bei Altbauten mehr. Bei Eigentumswohnungen steckt ein Teil in der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft. In die Renditerechnung gehört das immer. Beachte: Das sind dann bei einem Immobilienpreis von 400.000€ jährlich 4.000€ und monatlich alleine für die Rücklagen bereits 300€.
  6. Was bedeuten anschaffungsnahe Herstellungskosten? Wenn du innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises in Sanierung steckst, wirken die Kosten nicht sofort, sondern nur über die Abschreibung (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Das sind dann im Regelfall auch nur 2% bis 3%, je nach Baujahr, im Jahr. Das kann die Steuerplanung kippen. Plane große Sanierungen deshalb mit Steuerberatung.
  7. Worauf muss ich beim Kaufvertrag achten? Auf Lasten im Grundbuch, Baulasten, Mietverträge im Bestand und Gewährleistungsausschlüsse. Der Notar beurkundet zwar, prüft aber nicht den Zustand. Lass dir bei Wohnungen den Energieausweis, Protokolle der Eigentümerversammlung und Teilungserklärung vorlegen.
  8. Was kostet die Grundsteuer? Sie ist eine laufende Steuer der Gemeinde auf das Grundstück. Seit der Reform gelten neue Berechnungen, in Bayern nach dem Flächenmodell. Der Hebesatz der Gemeinde macht den Unterschied. Bei Vermietung kannst du sie auf die Mieter umlegen und als Werbungskosten ansetzen.
  9. Wie gehe ich mit dem Energieausweis und dem Gebäudeenergiegesetz um? Beim Verkauf und bei der Vermietung musst du einen Energieausweis vorlegen. Das Gebäudeenergiegesetz stellt Anforderungen an Heizung und Dämmung, die Kosten verursachen können. Kalkuliere Sanierungen vor dem Kauf ein, nicht danach.
  1. Welche Darlehensarten gibt es? Annuitätendarlehen sind der Standard: Die Rate bleibt gleich, der Tilgungsanteil steigt. Daneben gibt es Volltilgerdarlehen, Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung und Förderkredite. Die Unterschiede erkläre ich im Beitrag Immobiliendarlehen und Darlehensarten.
  2. Wie lang sollte die Zinsbindung sein? Je länger, desto planbarer, aber meist mit Zinsaufschlag. Nach zehn Jahren kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wie du das planst, steht im Beitrag Immobilienkredit richtig planen.
  3. Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein? Als Faustregel mindestens 2 %, besser mehr. Zu wenig Tilgung führt zu hoher Restschuld nach der Zinsbindung, und dann hängt alles am Zinsniveau der Anschlussfinanzierung.
  4. Was bringt eine Sondertilgung? Du zahlst außerplanmäßig zurück und sparst Zinsen. Viele Banken erlauben jährlich einen Prozentsatz der Darlehenssumme, oft 5% bis 10% im Jahr. Prüf das Recht vor Vertragsabschluss. Ob du sondertilgen oder das Geld lieber anlegen solltest, hängt vom Zins ab, siehe die Seite Investieren. Aber mir war wichtig, dass ich bald schuldenfrei bin und habe daher auch massiv getilgt. Deshalb waren wir auch bald mit der Finanzierung fertig. Das brauche mir Freiraum um dann sorgenfrei in ETF zu investieren und auch weiter Grundstücke zu kaufen.
  5. Sondertilgung oder ETF, was bringt mehr? Die Sondertilgung bringt dir den Darlehenszins sicher, ein ETF eine unsichere, aber oft höhere Rendite nach Steuern. Bei hohem Zins ist Tilgen sicher, bei niedrigem kann Anlegen reizvoll sein. Wie sich Kapitalerträge versteuern, steht auf der Seite Steuern beim Vermögensaufbau. Letztendlich ist es aber auch eine psychologische Frage und nicht allein mit der Rendite zu beantworten.
  6. Was ist ein Forward-Darlehen? Du sicherst dir schon heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung in ein bis fünf Jahren. Dafür zahlst du einen Aufschlag. Das lohnt sich, wenn du mit steigenden Zinsen rechnest, und kostet natürlich auch, wenn sie fallen.
  7. Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung? Eine Entschädigung, die die Bank verlangen kann, wenn du ein Darlehen vor Ende der Zinsbindung ablöst, zum Beispiel beim Verkauf. Bei berechtigtem Interesse darfst du kündigen (§ 490 Abs. 2 BGB), die Entschädigung bleibt aber fällig. Hol dir vorher ein Angebot der Bank.
  8. Wie finde ich den besten Zins? Mit Vergleichen und Verhandlung. Wichtig sind nicht nur der Sollzins, sondern vor allem auch Effektivzins, Sondertilgung, Bereitstellungszinsen und Tilgungswechsel. Wer Eigenkapital und einen sicheren Job hat, bekommt bessere Konditionen und bringt dich zudem in eine bessere Verhandlungsposition. Diesen Vorteil genießen vor allem auch Beamte.
  9. Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung? Entweder verlängerst du bei der Bank, wechselst zu einer anderen Bank (Umschuldung) oder zahlst die Restschuld. Bei hohem Zinsniveau kann die Rate stark steigen, deshalb sollte dein Plan auch diesen Fall überleben.
  10. Wie sicher ist ein variabler Zins? Er schwankt mit dem Markt und ist für Kapitalanlagen riskant, weil sich dein Cashflow ändert. Wer sich für variablen Zins entscheidet, braucht einen größeren Puffer.
  1. Was ist ein Förderkredit? Ein Darlehen mit günstigen Konditionen für bestimmte Vorhaben, etwa energetische Sanierung oder Neubau. Die Bedingungen und Fristen findest du bei der KfW, meine Einordnung im Beitrag Förderkredit. Wichtig: Den Antrag stellst du meist vor Beginn der Maßnahme, nicht danach.
  2. Lohnt sich ein Bausparvertrag noch? Er sichert dir einen Zins für die Zukunft, kostet aber Gebühren und bindet Geld. Wann er sich rechnet, beschreibe ich im Beitrag Bausparvertrag. Entscheidend ist der Vergleich mit einem Forward-Darlehen und mit der Alternative, das Geld anzulegen, z.B. in einen ETF.
  3. Gibt es noch eine Wohnungsbauprämie? Ja, für Bausparer mit Einkommen unter bestimmten Grenzen, die Prämie ist aber überschaubar. Die aktuellen Bedingungen erklärt Schwäbisch Hall. Prüf, ob sich Aufwand und Bindung für dich lohnen.
  4. Was ist Wohn-Riester? Eine Förderung für das selbst genutzte Eigenheim über die Riester-Rente mit Zulagen und Steuervorteilen, aber mit Nachteilen bei der Besteuerung im Alter. Die staatliche Altersvorsorge ist im Umbau, deshalb prüf den aktuellen Stand, ich beschreibe das in Wohnriester und Riester-Rente.
  5. Eigenheim oder Miete, was rechnet sich bei der Immobilie als Kapitalanlage? Das hängt von Kaufpreis, Zins, Nutzungsdauer und der Alternative ab, nämlich der Anlage des Eigenkapitals. Kaufen lohnt sich meist, wenn du lange bleibst. Meine Gegenüberstellung steht im Beitrag Eigenheim oder Miete, zum Nachrechnen helfen die Tools unter Rechner & Tools.
  6. Ab wann lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten? Meist nach einigen Jahren, weil Nebenkosten und Instandhaltung erst einmal aufgeholt werden müssen. Wer früh umziehen muss, fährt mit Miete oft besser.
  7. Was passiert, wenn ich mein Eigenheim später vermiete? Dann wird es steuerlich zur Kapitalanlage, du kannst Zinsen und Abschreibung ansetzen, musst aber die Mieteinnahmen versteuern. Bei Verkauf kann die Spekulationsfrist wieder eine Rolle spielen.
  8. Kann ich die Wohnfläche besser nutzen? Ja. Eine Einliegerwohnung, ein Anbau oder die Vermietung einzelner Räume kann eine Immobilie tragfähiger machen. Wie ich das angegangen bin, beschreibe ich im Beitrag Wohnflächenoptimierung.
  9. Macht mich ein Eigenheim glücklicher? Es gibt Sicherheit und Stabilität, aber die Gewöhnung gilt auch hier. Wie das funktioniert, zeigt die hedonistische Tretmühle. Plane deshalb nicht mit Glück, sondern mit Zahlen deine Immobilie als Kapitalanlage.
  1. Wie werden Mieteinnahmen versteuert? Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Du versteuerst nicht die Miete, sondern den Überschuss nach Abzug der Werbungskosten, dazu zählen Schuldzinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Grundsteuer und die Abschreibung. Das Ergebnis trägst du in der Anlage V ein. Grundlagen dazu stehen auch auf der Seite Steuern beim Vermögensaufbau.
  2. Wie funktioniert die Abschreibung (AfA)? Das Gebäude, nicht der Grund, wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben (§ 7 Abs. 4 EStG): in der Regel 2 % pro Jahr, bei Fertigstellung vor 1925 2,5 %, bei Neubauten ab 2023 3 %. Für bestimmte Neubauten gibt es zeitlich befristet eine degressive Abschreibung, prüf dazu die aktuelle Regelung. Eine Erklärung gibt Lohnsteuer kompakt.
  3. Welche Kosten kann ich absetzen? Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten, Versicherungen, Grundsteuer, Fahrten zum Objekt und die Abschreibung. Nicht absetzbar sind die Tilgung und der Kaufpreis selbst. Hebe alle Belege auf, das Finanzamt fragt gern nach.
  4. Wie ist es bei Vermietung an Angehörige? Wer unter 50 % der ortsüblichen Miete verlangt, kann die Werbungskosten nur anteilig absetzen. Zwischen 50 und 66 % ist eine Überschussprognose nötig, ab 66 % gilt die volle Absetzbarkeit (§ 21 Abs. 2 EStG). Das Merkblatt des Landesamts für Steuern Bayern erklärt es ausführlich, weitere Hinweise gibt Lohnsteuer kompakt. Wichtig ist ein schriftlicher Mietvertrag, der tatsächlich gelebt wird.
  5. Wie behandle ich eine Einliegerwohnung im eigenen Haus? Du teilst die Kosten nach Flächen auf: Der vermietete Teil wird wie eine Kapitalanlage behandelt, der selbst genutzte nicht. So ist meine Einliegerwohnung gelagert, die ich an Verwandte vermiete. Bei Verkauf kann auch der Gewinn anteilig steuerpflichtig sein, siehe Deubner zum Veräußerungsgewinn.
  6. Wann ist ein Immobilienverkauf steuerpflichtig? Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, wenn du nicht selbst darin gewohnt hast (§ 23 EStG). Selbstnutzung im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor befreit. Ab einer Freigrenze greift die Steuer auf den gesamten Gewinn. Wie das bei teilweiser Vermietung läuft, beschreibt der Beitrag von Deubner.
  7. Wann wird aus Vermietung ein gewerblicher Grundstückshandel? Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als Gewerbetreibender gelten, mit Gewerbesteuer und Folgen für die Steuer. Wie die Grenze funktioniert, erklärt Steuerschroeder.
  8. Wie wirkt sich Vermietung auf meinen Steuersatz aus? Mieteinnahmen kommen zu deinem übrigen Einkommen. Die Abschreibung mindert sie am Anfang oft stark, später steigt der Überschuss. Plane deshalb mit dem Grenzsteuersatz, den du mit dem Rechner auf der Seite Rechner & Tools prüfen kannst.
  9. Kann ich Verluste aus Vermietung nutzen? Ja, Verluste aus Vermietung verrechnest du mit anderen Einkünften, wenn eine dauerhafte Überschussabsicht besteht. Bei Daueraufwand ohne Überschuss kann das Finanzamt das ablehnen. Deshalb gehört eine realistische Prognose in jede Planung.
  10. Wie kombiniere ich Immobilien und Depot steuerlich klug? Beide haben unterschiedliche Regeln: Mieten laufen über den persönlichen Steuersatz, Kapitalerträge über die Abgeltungsteuer mit Teilfreistellung. Das erkläre ich ausführlich auf der Seite Steuern beim Vermögensaufbau.
  1. Wie hoch darf die Kaution sein? Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten (§ 551 BGB). Du musst sie getrennt von deinem Vermögen anlegen. Die Rückzahlung nach Auszug kann bis zur Nebenkostenabrechnung zurückgehalten werden, aber nicht unbegrenzt.
  2. Wie wähle ich Mieter aus? Mit Selbstauskunft, Einkommensnachweis, Schufa-Auskunft und einem persönlichen Gespräch. Oder wie ich einfach nach dem Bauchgefühl. Wie gibt sich der Interessent bei der Kontaktaufnahme, bei den Gesprächen und bei kritischen Punkten die zu verhandeln sind. Rechne mit Aufwand, denn ein schlechter Mieter kostet mehr als ein paar Wochen Leerstand. Ich hatte auch schon einige sehr schlechte Mieter. Das gehört dazu und sollte unbedingt bei einer Immobilie als Kapitalanlage mit eingerechnet werden. Meine Erfahrungen stehen im Beitrag Herausfordernde Mieter.
  3. Was tue ich bei Mietrückstand? Zuerst mahnen und Gespräch suchen. Kündigen darfst du bei Rückstand mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder bei einem Rückstand über zwei Monatsmieten insgesamt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Bevor es so weit kommt, hilft der Beitrag zum Vermieterpfandrecht bei Mietrückständen.
  4. Was ist das Vermieterpfandrecht? Du hast ein Pfandrecht an den pfändbaren Sachen des Mieters in der Wohnung (§ 562 BGB). In der Praxis ist es ein stumpfes Schwert, weil vieles unpfändbar ist. Wie es funktioniert und wo die Grenzen liegen, steht im Beitrag zum Vermieterpfandrecht.
  5. Was passiert, wenn mein Mieter insolvent ist? Wegen Rückständen vor dem Insolvenzantrag kannst du nicht mehr kündigen (§ 112 InsO). Offene Beträge meldest du zur Tabelle an. Wie ein Insolvenzverfahren abläuft, beschreibe ich im Beitrag Insolvenzverfahren.
  6. Wann darf ich wegen Eigenbedarf kündigen? Wenn du die Wohnung für dich oder nahe Angehörige brauchst (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), mit schriftlicher Begründung und Frist. Wer den Eigenbedarf nur vorschiebt, riskiert Schadensersatz.
  7. Wie hoch darf ich die Miete erhöhen? Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, mit Kappungsgrenze von meist 20 % in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 % (§ 558 BGB). Bei Neuvermietung kann die Mietpreisbremse greifen. Nach Modernisierung gelten eigene Regeln (§ 559 BGB).
  8. Was gehört in die Nebenkostenabrechnung? Nur umlagefähige Kosten nach der Betriebskostenverordnung, vereinbart im Mietvertrag. Du musst spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, danach verfallen Nachforderungen (§ 556 BGB).
  9. Brauche ich eine Hausverwaltung? Nicht zwingend. Bei einem Objekt kannst du es selbst, bei mehreren oder aus der Ferne kostet es sonst viel Zeit. Eine Verwaltung kostet Geld, das du in die Rendite einrechnest, und ersetzt nicht deine eigene Kontrolle.
  1. Kann ich einen Stellplatz vermieten, und lohnt sich das? Ja, und es ist oft pflegeleichter als eine Wohnung. Ist auch meine favorisierte Art von Immobilien als Kapitalanlage. Wie ich aus einem unerschlossenen Grundstück Stellplätze für Wohnwagen gemacht habe, steht im Beitrag Stellplatz-Erfahrungen. Vorab klären solltest du Baurecht und Nutzung mit dem Bauamt.
  2. Fällt auf Stellplatzmiete Umsatzsteuer an? In der Regel ja, wenn du Stellplätze einzeln vermietest. Gehört der Stellplatz als Nebenleistung zur Wohnungsmiete, bleibt er steuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Die Abgrenzung beschreibt der Umsatzsteuer-Anwendungserlass.
  3. Kann ich als Kleinunternehmer auf Umsatzsteuer verzichten? Ja, wenn dein Umsatz unter den Grenzen von § 19 UStG liegt. Dann weist du keine Umsatzsteuer aus, kannst aber keine Vorsteuer ziehen. Wie schnell das teuer wird, zeigt der Beitrag Kleinunternehmerregelung: meine teuren Erfahrungen.
  4. Was ist der Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung? Bei der Miete überlässt du eine Sache zum Gebrauch, bei der Pacht auch zum Fruchtgenuss, also zum Nutzen und Ernten. Garten- und Grundstücksflächen werden meist verpachtet. Die Regeln stehen in den §§ 581 ff. BGB, die Verpachtung ist umsatzsteuerlich meist befreit.
  5. Was gilt bei Kleingärten und Schrebergärten? Das Bundeskleingartengesetz begrenzt Pacht und Kündigung und schützt den Pächter. Die Pacht ist gedeckelt, deshalb ist ein Kleingarten eher Nebenprodukt als Renditeobjekt. Bei Freizeitgrundstücken gilt allgemeines Pachtrecht mit mehr Spielraum. Gilt natürlich nicht wenn dein Grundstück außerhalb einer Kleingartenanlage liegt. Ein einzelnes Gartengrundstück im Außenbereich oder ein privater Garten fallen somit niemals unter das Bundeskleingartengesetz (§1 BKleingG).
  6. Ist ein Grundstück eine gute Kapitalanlage? Es hat laufende Kosten wie Grundsteuer, bringt aber ohne Nutzung wenig Einnahmen. Ausnahme wäre man ist Naturliebhaber und schaut den Tieren dort zu. Dazu hast du immer die Erträge. Sei es Obst vom Garten oder auch nur Bio-Gras für die eigenen Kleintiere. Mit Pacht oder Nutzung kann es aber zum stabilen Baustein mit Cashflow werden. Meine Erfahrungen mit mehreren unglücklichen Verpachtungen, bis das Konzept stimmte, sind im Beitrag Stellplatz-Erfahrungen beschrieben. Seither habe ich einiges an Erfahrung und kenne auch den einen oder anderen Kniff.
  7. Lohnt sich eine Photovoltaikanlage auf dem Dach? Das kommt auf Verbrauch, Dachfläche und Förderung an. Kleine Anlagen sind mittlerweile ertragsteuerfrei, das Landesamt für Steuern Bayern erklärt es im Merkblatt zur Steuerbefreiung. Bei mir sorgt die Anlage seit Jahren für monatlichen Cashflow. Die Anlage musst du im Marktstammdatenregister anmelden.
  8. Was passiert nach 20 Jahren EEG-Vergütung? Die Förderung endet. Du kannst den Strom weiter selbst nutzen oder einspeisen, mit anderer Vergütung. Hintergründe erklärt EnergieMarie.
  9. Brauche ich für Nebenflächen ein Gewerbe? Reine Vermietung und Verpachtung ist keine gewerbliche Tätigkeit. Kommen Zusatzleistungen wie Strom, Wasser, Bewachung oder Service dazu, kann es gewerblich werden. Lass das im Zweifel mit dem Finanzamt oder der Steuerberatung klären, siehe auch Nebenverdienst.
  1. Darf ich als Beamter Wohnungen vermieten? Die Verwaltung eigenen Vermögens gilt in der Regel nicht als genehmigungspflichtige Nebentätigkeit. Bei Umfang oder gewerblichem Charakter sprichst du mit dem Dienstherrn, die Regeln stehen in Art. 81 und Art. 82 BayBG. Alles Weitere auf der Kapitalfuchs-Seite Finanzen für Beamte.
  2. Muss ich als Beamter Kauf oder Vermietung genehmigen lassen? Der Kauf nicht, die Vermietung meist nicht. Genehmigungs- oder anzeigepflichtig kann es werden, wenn du dienstliche Interessen berührst oder gewerblich handelst. Im Zweifel frag vorher bei deiner Dienststelle nach, siehe Art. 82 Abs. 1 Nr. 3 BayBG.
  3. Wo liegt die Grenze zum gewerblichen Handel? Regelmäßiger Handel mit Gewinnabsicht kann als Nebentätigkeit gelten. Ein Extremfall, in dem ein Polizist wegen nicht genehmigtem Autohandel aus dem Dienst entfernt wurde, ist VG Trier, 4 K 732/24.TR. Das zeigt, warum die Abgrenzung wichtig ist.
  4. Bekomme ich als Beamter leichter einen Immobilienkredit? Oft ja, weil das Einkommen als sicher gilt. Das zeigt sich in besseren Konditionen oder höherer Beleihung. Einen Überblick gibt Interhyp zur Baufinanzierung für Beamte. Vergleiche trotzdem mehrere Anbieter.
  5. Gilt für mich als Beamter eine Wohnsitzpflicht? Beamte müssen ihre Wohnung so wählen, dass der Dienst nicht leidet. Das betrifft den eigenen Wohnort, nicht Vermietung an anderer Stelle. Details dazu auf der Seite Finanzen für Beamte.
  6. Wie passen Immobilie und Pension zusammen? Die Pension sichert die laufende Rate, aber nicht die Rücklage. Plane trotzdem Puffer ein und prüf Altersvorsorge und Rente, siehe Altersvorsorge für Beamte und Rente oder Pension.
  7. Wie übertrage ich eine Immobilie an meine Kinder? Durch Schenkung oder Erbe. Bei Schenkungen gelten Freibeträge, für Kinder bei Eltern 400.000 € alle zehn Jahre (§ 16 ErbStG). Häufig wird sie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verbunden. Lass das notariell und steuerlich beraten.
  8. Was passiert mit meiner Immobilie, wenn ich auswandere? Sie bleibt in Deutschland auch weiterhin steuerpflichtig, Mieten musst du ebenfalls weiter erklären. Zu Depot und Steuerwohnsitz siehe Steuerwohnsitz und Depot beim Auswandern und Auswandern aus Deutschland.
  9. Wann ist der richtige Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen? Wenn Rendite, Aufwand und Steuern dagegen sprechen, oder wenn du Kapital anders einsetzen willst. Beachte bei deiner Immobilie als Kapitalanlage Spekulationsfrist, Vorfälligkeitsentschädigung und Makler. Rechne den Verkauf wie den Kauf durch, mit den Tools unter Rechner & Tools.

Die steuerliche Seite beruht auf dem Einkommensteuergesetz: Vermietung und Verpachtung in § 21 EStG, Abschreibung in § 7 EStG, anschaffungsnahe Herstellungskosten in § 6 EStG und private Veräußerungsgeschäfte in § 23 EStG. Die Umsatzsteuer bei Stellplätzen und die Kleinunternehmergrenzen finden sich im Umsatzsteuer-Anwendungserlass des Bundesfinanzministeriums und in § 19 UStG, Schenkungen in § 16 ErbStG. Erläuterungen liefern Lohnsteuer kompakt zur Abschreibung und zur Vermietung an Angehörige, das Merkblatt des Bayerischen Landesamts für Steuern zur verbilligten Vermietung, Deubner zum Veräußerungsgewinn bei teilweiser Vermietung und Steuerschroeder zum gewerblichen Grundstückshandel.
Für Kauf und Finanzierung dienen die Übersicht der Grunderwerbsteuersätze von ImmoScout24, die Fördermöglichkeiten der KfW, die Wohnungsbauprämie bei Schwäbisch Hall und die Baufinanzierung für Beamte bei Interhyp. Zur Photovoltaik gelten das Merkblatt des Bayerischen Landesamts für Steuern zur Steuerbefreiung, das Marktstammdatenregister und EnergieMarie zum Ende der EEG-Vergütung.
Das Dienstrecht für Beamte in Bayern steht in Art. 81 und Art. 82 BayBG, ein Beispiel für die Folgen genehmigungspflichtiger Nebentätigkeit ist das Urteil des VG Trier, 4 K 732/24.TR.

Diese Seite ersetzt keine Finanzberatung und keine Steuerberatung. Zahlen, Beträge, Grenzen und Sätze ändern sich, prüfe sie vor jeder Entscheidung in der jeweiligen Quelle. Konkrete Sachverhalte und Einzelfälle klärst du bitte mit einem Finanzberater deines Vertrauens, Steuerberater, einem Lohnsteuerhilfeverein oder auch Finanzamt. Stand: November 2026.